Powiaty, w których przybywa ludzi, a ubywa mieszkań

Zakres analizy: 380 polskich powiatów. Okres dla ludności: 2019–2023 (zmiana między stanem na koniec 2019 i końcem 2023). Ubytki w zasobie mieszkaniowym: rok 2023. Źródło: Bank Danych Lokalnych GUS (zm. 59335 i 72305). Na mapie i w rankingu: powiaty z przyrostem ludności oraz ubytkami w 2023 ≥ 9 (mediana wśród powiatów z przyrostem i niezerowymi ubytkami).

Zależność między liczbą mieszkańców a zasobem mieszkaniowym wydaje się intuicyjnie oczywista: tam, gdzie przybywa ludzi, powinno też przybywać mieszkań. Dane statystyczne ujawniają jednak zjawisko pozornie sprzeczne z tą logiką. W 2023 roku odnotowano w Polsce przypadki powiatów, które jednocześnie notowały wzrost liczby ludności oraz ubytki w zasobie mieszkaniowym, rozumiane jako wyłączenia lokali z ewidencji wskutek rozbiórek, decyzji o nakazie rozbiórki, zmiany sposobu użytkowania lub innych form trwałego wycofania mieszkania z użytkowania.

Czy mamy do czynienia z prawdziwym paradoksem, symptomem kryzysu mieszkaniowego, czy ze złożonym splotem procesów demograficznych, statystycznych i przestrzennych? Niniejsza analiza opiera się na dwóch zmiennych z Banku Danych Lokalnych GUS: ubytki w zasobie mieszkaniowym ogółem w 2023 roku (zmienna 59335) oraz ludność ogółem w latach 2019 i 2023 (zmienna 72305, sumowana z poziomu gminy do powiatu). Kryterium wyodrębnienia outlierów stanowi jednoczesne spełnienie dwóch warunków: przyrost ludności między 2019 a 2023 rokiem oraz liczba ubytków mieszkań w 2023 roku nie mniejsza niż 9, co odpowiada medianie ubytków wśród powiatów z przyrostem ludności i niezerowymi ubytkami.

Zakres: ludność 2019–2023, ubytki 2023. Kolor = powiaty z przyrostem ludności i ubytkami ≥ 9 (mediana wśród powiatów z przyrostem); szary = pozostałe.

Źródło danych: GUS, Bank Danych Lokalnych. Licencja CC BY 4.0.

Skala zjawiska: rzadkie, lecz niebanalne

Zjawisko dotknęło zaledwie 19 spośród 380 analizowanych powiatów, co stanowi niespełna 5% wszystkich jednostek w siatce. Na tle ogólnopolskiej tendencji demograficznej, gdzie 313 powiatów odnotowało w analizowanym okresie spadek lub stagnację liczby ludności, a łączny ubytek ludności we wszystkich powiatach wyniósł niemal 586 tysięcy osób, wyodrębnienie rosnących demograficznie obszarów jest samo w sobie zjawiskiem wartym odnotowania. Spośród 67 powiatów z jakimkolwiek przyrostem ludności tylko 38 posiadało jednocześnie niezerowe ubytki mieszkań, a w 19 spośród nich ubytki przekroczyły próg statystyczny.

Choć liczba 19 powiatów brzmi niepozornie, ich łączna populacja w 2023 roku wyniosła ponad 17% populacji objętej analizą. Łączny przyrost liczby ludności w tej grupie osiągnął blisko 390 tysięcy osób, a suma ubytków mieszkań wyniosła 521 jednostek, czyli około 23% wszystkich ubytków zarejestrowanych w Polsce w 2023 roku. Innymi słowy, niemal jedna czwarta całokrajowych wyłączeń zasobu mieszkaniowego skupiła się tam, gdzie ludność rosła.

Czym są ubytki w zasobie mieszkaniowym

Przed interpretacją wyników konieczne jest precyzyjne zdefiniowanie analizowanej zmiennej. GUS definiuje ubytki w zasobie mieszkaniowym jako fizyczne wyłączenia lokali i domów ujęte na podstawie zgłoszeń o rozbiórkach obiektów budowlanych, wydanych pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na cele inne niż mieszkalne, decyzji o nakazie rozbiórki obiektów nieużytkowanych lub zniszczonych, a także innych form trwałego wycofania z ewidencji. Zmiana sposobu użytkowania budynku jest w Polsce stosunkowo rzadka, toteż ubytki w zasobie mieszkaniowym można w praktyce utożsamiać głównie z rozbiórkami.

Według GUS w 2023 roku rozebrano około 2600 lokali i domów w całym kraju. To niewielka liczba w skali państwa: od 2010 roku ogólnopolski wynik ani razu nie przekroczył 3500 rozebranych obiektów. Ubytki mierzone w dziesiątkach czy kilkunastu jednostkach rocznie w jednym powiecie należy interpretować nie jako sygnał kryzysu mieszkaniowego, lecz jako naturalną rotację zdegradowanego, pustostanowego lub wyeksploatowanego zasobu. Dla porównania: w 2023 roku oddano do użytkowania w Polsce 221,3 tysiąca nowych mieszkań, choć był to wynik o 7,2% niższy niż rok wcześniej. W kontekście tej skali kilkadziesiąt ubytków w powiecie to wartość pomijalna z punktu widzenia bilansu netto zasobu.

Istotnym zastrzeżeniem jest kwestia danych ludnościowych. Wyniki Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku ujawniły, że najbardziej przyciągającymi ludność aglomeracjami są: warszawska, gdańska, wrocławska i poznańska. Spis dokonał jednak przede wszystkim korekty uprzednich szacunków. Znaczna część wzrostów liczby ludności między 2019 a 2023 rokiem w dużych ośrodkach miejskich odzwierciedla statystyczną poprawę ewidencji po NSP 2021, nie zaś wyłącznie realny napływ nowych mieszkańców. Należy mieć to na uwadze, interpretując dane szczególnie dla Warszawy czy Poznania.

Geograficzna koncentracja: mapa metropolizacji

Rozkład przestrzenny 19 outlierów nie jest przypadkowy. Wyraźnie skupiają się one w obrębie największych polskich aglomeracji lub w ich bezpośrednim otoczeniu. Małopolska skupia 4 powiaty (wielicki, krakowski, bocheński, myślenicki), mazowieckie 3 (Warszawa, legionowski, miński), łódzkie 3 (pabianicki, wieruszowski, łęczycki), wielkopolskie 2 (poznański, Poznań), pomorskie 2 (Gdańsk, wejherowski). Pozostałe 5 powiatów rozmieszczonych jest po jednym w dolnośląskim (Wrocław), podkarpackim (rzeszowski), śląskim (mikołowski), lubelskim (lubartowski) i świętokrzyskim (sandomierski). Mapa paradoksu jest więc w istocie mapą polskiej metropolizacji: procesu koncentracji ludności i aktywności gospodarczej w największych węzłach miejskich i ich strefach funkcjonalnych.

Aglomeracja warszawska: skala dominuje

Miasto stołeczne Warszawa stanowi przypadek osobny pod względem bezwzględnej skali. Przyrost ludności między 2019 a 2023 rokiem wyniósł niemal 142 tysiące osób, wartość zbliżona do całkowitej liczby ludności średniego polskiego miasta. Jednocześnie w 2023 roku zarejestrowano w Warszawie 65 ubytków mieszkań, najwyższy wynik wśród wszystkich outlierów.

Znaczna część wzrostu stołecznej ludności w tym okresie jest efektem statystycznym wprowadzenia do bieżących szacunków wyników NSP 2021. Spis zrewidował wcześniej niedoszacowaną liczbę mieszkańców Warszawy: według spisu liczba mieszkańców wzrosła z około 1,7 do 1,86 miliona osób, co wymagało korekty danych dla lat poprzednich. Bez tego kontekstu bezpośrednie zestawienie 2019–2023 może prowadzić do zawyżenia dynamiki rzeczywistego przyrostu demograficznego. Mimo tych zastrzeżeń Warszawa pozostaje centrum demograficznym kraju, a w aglomeracji populacja rosła wyraźnie szybciej w strefie podmiejskiej niż w samym mieście: okoliczne gminy urosły o około 10% wobec około 4% wzrostu samej Warszawy w podobnym okresie.

Aglomeracja poznańska: dwie twarze jednego procesu

Szczególnie interesujący jest przypadek Poznania i powiatu poznańskiego: dwóch sąsiednich jednostek terytorialnych prezentujących tę samą barwę na kartogramie, lecz diametralnie różne mechanizmy demograficzne. Powiat poznański ziemski urósł między 2019 a 2023 rokiem o blisko 68 tysięcy mieszkańców, wzrost o ponad 11%. Jest to jeden z najdynamiczniejszych powiatów w kraju pod względem demograficznym, a jego przyrost wynika niemal wyłącznie z suburbanizacji: masowego napływu ludności z Poznania i innych miast do gmin okalających stolicę Wielkopolski.

W tym samym czasie powiat miasto Poznań urósł zaledwie o 3,6 tysiąca osób, niecały 1%, co wskazuje na efekt wymiany: odpływ do strefy podmiejskiej amortyzuje napływ z zewnątrz. Suburbanizacja to efekt poszukiwania większego metrażu i ciszy przy zachowaniu bliskości miejsc pracy. Badania rynku nieruchomości wskazują, że większość Polaków najchętniej zamieszkałaby w domu jednorodzinnym, najlepiej poza centrum. Proces ten jest szczególnie widoczny w strefach podmiejskich Poznania, gdzie boom mieszkaniowy przesuwa się z centrów do pierścieni podmiejskich wokół największych aglomeracji.

Oba powiaty odnotowały zbliżoną liczbę ubytków mieszkań: 55 w powiecie ziemskim i 51 w mieście. Źródła tych ubytków są jednak prawdopodobnie różne: w mieście mogą dominować przekształcenia i wyłączenia zdegradowanego zasobu śródmiejskiego, w powiecie zaś rozbiórki starszej zabudowy zagrodowej ustępującej miejsca nowym osiedlom.

Małopolska: pasmo suburbanizacji wokół Krakowa

Cztery powiaty małopolskie wchodzące w skład analizowanej grupy tworzą geograficznie spójny pas okalający Kraków od zachodu, południa i wschodu. Powiat wielicki urósł o ponad 12%, najszybciej spośród wszystkich outlierów po wyłączeniu efektu korekty statystycznej Warszawy, a krakowski o 6,3%. Oba są klasycznym beneficjentem suburbanizacji krakowskiej: napływają do nich rodziny wyprowadzające się ze stolicy województwa w poszukiwaniu tańszych lub większych nieruchomości przy zachowaniu dobrego dostępu do Krakowa. Odmienną historię reprezentuje powiat bocheński: przyrost zaledwie 329 osób, wzrost o 0,27%, przy 29 ubytkach mieszkań. Podobnie myślenicki: wzrost o 1,9% przy 29 ubytkach. W obu przypadkach wysoka liczba ubytków względem skromnego przyrostu ludności może wskazywać na intensywniejszą rotację zdegradowanego zasobu, w tym starszej zabudowy wiejskiej ustępującej nowym inwestycjom.

Suburbia mazowiecka: dynamika bez precedensu

Powiaty legionowski i miński, leżące odpowiednio na północ i wschód od Warszawy, stanowią przykład najdynamiczniejszego wzrostu demograficznego w analizowanej grupie. Legionowski urósł o niemal 12%, miński o 9,5%. Oba odnotowały jednocześnie dokładnie 9 ubytków mieszkań, minimalną wartość kwalifikującą do grupy outlierów. Ta obserwacja jest istotna metodologicznie: powiaty te znalazły się na mapie wyłącznie dlatego, że ubytki osiągnęły próg mediany. Zmiana progu o jedną jednostkę w dół (z 9 na 8) dodałaby do mapy kolejne dynamiczne demograficznie powiaty, takie jak warszawski zachodni (wzrost o 14,6%) czy wołomiński (wzrost o 10,5%). Paradoks jako zjawisko statystyczne jest bardzo wrażliwy na przyjęty próg klasyfikacyjny. Suburbanizacja przybrała na sile zwłaszcza w okresie pandemii, gdy praca zdalna zrewolucjonizowała codzienne życie Polaków: tańsza ziemia, większy metraż i bliskość stolicy przyciągnęły w analizowanym okresie dziesiątki tysięcy nowych mieszkańców.

Kontrapunkt: gdzie ubytki są największe, tam ludność maleje

Niezbędne jest zestawienie zjawiska paradoksu z jego przeciwieństwem: powiatami o wysokich ubytkach mieszkań przy jednoczesnym spadku liczby ludności. Bytom odnotował 71 ubytków, najwyższy wynik w całym zbiorze, przy spadku liczby ludności o 17,5 tysiąca osób. Wałbrzych stracił 48 mieszkań i 11 tysięcy mieszkańców, Bydgoszcz 45 mieszkań i 21,7 tysiąca mieszkańców. Te przypadki opisują zupełnie inną historię: postindustrialnej lub postkomunistycznej depopulacji, w której wyludniające się miasto stopniowo likwiduje zdegradowany, bezużyteczny zasób. Jest to zjawisko socjalnie i urbanistycznie poważne, lecz logicznie spójne. Z danych GUS wynika, że liczba mieszkań w budynkach przeznaczonych do rozbiórki przekraczała w Polsce 6,5 tysiąca, a około 5,9 tysiąca z nich to pustostany. Właśnie te obszary, a nie rosnące demograficznie aglomeracje, są głównym rezerwuarem fizycznej degradacji zasobu.

Powiaty rosnące bez paradoksu: inna ścieżka

Równie pouczające jest spojrzenie na powiaty, które rosły demograficznie, lecz nie spełniły kryterium paradoksu. Kraków zyskał 27 tysięcy mieszkańców przy zerowych ubytkach. Piaseczyński ponad 41 tysięcy przy zerowych ubytkach. Wrocławski urósł o astronomiczne 48 tysięcy osób (wzrost o 22,6%) przy zaledwie 6 ubytkach, poniżej progu mediany. Pruszkowski i grodziski, dwa kolejne powiaty podmiejskiej Warszawy, wyrosły o 17 i 16 tysięcy mieszkańców bez żadnych ubytków. Te obserwacje demontują narrację o nieuchronnym związku między wzrostem demograficznym a ubytkami zasobu. Wzrost jest możliwy przy minimalnych lub zerowych ubytkach tam, gdzie zasób jest nowszy i bilans netto jednoznacznie dodatni.

Wnioski i interpretacja

Po pierwsze, zjawisko określone w tej analizie mianem paradoksu nie jest oznaką kryzysu mieszkaniowego w powiatach demograficznie rosnących. Ubytki mieszkań są zjawiskiem normalnym i pożądanym z punktu widzenia jakości zasobu: likwidacja zdegradowanych, nienadających się do zamieszkania lokali jest elementem zdrowego cyklu życia zasobu budowlanego. Ich obecność w rosnących demograficznie powiatach aglomeracyjnych wskazuje przede wszystkim na to, że zasób mieszkaniowy w tych jednostkach jest wystarczająco stary i heterogeniczny, by zawierać elementy wymagające wycofania z użytkowania.

Po drugie, mapa paradoksu jest w istocie mapą polskiej metropolizacji. Polskie miasta dzielą się coraz wyraźniej na dwa światy: rosnące metropolie i gasnące powiaty, gdzie popyt koncentruje się w dużych miastach i ich strefach podmiejskich, podczas gdy małe ośrodki stopniowo się wyludniają. Wyspy kolorów na kartogramie wyznaczają obszary, które wygrywają tę konkurencję o mieszkańców.

Po trzecie, efekt statystyczny NSP 2021 należy traktować jako istotny kontekst interpretacyjny dla danych o wzroście ludności w dużych miastach, zwłaszcza Warszawie i Poznaniu. Korekta szacunków po spisie spowodowała, że część wzrostów demograficznych odzwierciedla poprawę ewidencji, nie zaś wyłącznie realną migrację.

Po czwarte, wrażliwość wyników na przyjęty próg klasyfikacyjny (mediana 9 ubytków) jest znaczna. Zmiana progu o jedną lub dwie jednostki zmienia liczbę outlierów o kilka pozycji. Pełniejszy obraz dałoby uwzględnienie bilansu netto zasobu (przybycia minus ubytki), czego niniejsza analiza ze względu na dostępność danych nie obejmuje. Pytanie, które ta analiza otwiera, a nie zamyka, brzmi: czy w powiatach rosnących demograficznie nowa zabudowa nadąża za przyrostem liczby gospodarstw domowych? Odpowiedź wymagałaby osobnej analizy z danymi o oddanych mieszkaniach po stronie podaży. To właśnie ten bilans, a nie sama liczba ubytków, decyduje o tym, czy wzrost ludności przekłada się na realną dostępność mieszkań.

Bibliografia

GUS, Bank Danych Lokalnych: zmienna 59335 (ubytki w zasobie mieszkaniowym ogółem), poziom powiat, rok 2023. https://bdl.stat.gov.pl/

GUS, Bank Danych Lokalnych: zmienna 72305 (ludność ogółem), poziom gmina, suma do powiatu, lata 2019 i 2023. https://bdl.stat.gov.pl/

GUS, opis kategorii statystycznych zasobu mieszkaniowego (definicja ubytków: rozbiórki, zmiana sposobu użytkowania, nakazy rozbiórki). Komunikaty i metainformacje BDL przy zmiennej 59335.

GUS, budownictwo mieszkaniowe: oddane do użytkowania mieszkania w 2023 r. (221,3 tys., spadek r/r o 7,2%). Publikacje statystyczne GUS, dział budownictwo.

GUS, informacje o rozbiórkach lokali mieszkalnych w 2023 r. (ok. 2600 obiektów w skali kraju; seria od 2010 r. poniżej 3500 rocznie).

GUS, Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2021: korekty szacunków ludności w aglomeracjach (m.in. Warszawa, Poznań, Kraków, Wrocław, Gdańsk).

GUS, zasób mieszkaniowy: lokale w budynkach przeznaczonych do rozbiórki (ponad 6,5 tys.) oraz pustostany (ok. 5,9 tys.).

Otodom, badania preferencji mieszkaniowych Polaków (m.in. deklarowana chęć zamieszkania w domu jednorodzinnym poza centrum miasta). Materiały branżowe Otodom, cytowane w kontekście suburbanizacji.

Opracowanie własne: Kartoskop.pl na podstawie danych GUS BDL (zm. 59335, 72305). Szacunki ludności po 2021 r. uwzględniają korekty wynikające z NSP 2021.